卢麒元：走出房地产困局

2016年的内地房地产疯狂，当然不是单纯的市场现象。

    制度扭曲制造泡沫

    显而易见，中国税收结构极度扭曲，正规税收根本无法支撑庞大的政府开支。1994年分税制改革，是应对财政危机的权宜之计。其後，引入香港的超级地租模式，更是病急乱投医，误入 了歧途。土地财政，就是政府用卖地发债代替正规税收，在没有战争饥荒的情况下卖地发债，其实是政府在自行损毁税政，古今中外的大政治家皆知其贻害无穷。殷鉴不远，香港超级地租的 教训尤为深刻，土地财政扼杀了东方之珠的工业化，也在短短30年内吞噬了中产阶级，曾经的动感之都终於沦为了动乱之都。难道，国人真的相信「占领中环」仅仅是「港独」作祟吗？此政 策，必然导致房地产的冲天泡沫。其结局，就是资本外逃、百业萧条、中产消失、社会动荡。可是，由於超级地租可以为官僚和资本提供暴利，往往成为高度行政垄断国家或地区的必然选择 。

    土地财政的迅速膨胀，必然迫使信用无序扩张。超级地租带来的惊人暴利，必然导致房地产业吞噬实体经济的流动性。政府为了给实体经济提供流动性，又被迫不断地增发基础货币。人 民币在超级地租的压迫下，逐渐进入了反覆超发的死循环。人民币信用的无序扩张，必然不断蚕食人民币的信用基础。在联汇机制下，人民币信用被蚕食，并不直接和迅速地导致汇率贬值（ 需要先行耗尽外汇储备）。通常，人民币购买力的下降，传导到人民币汇率贬值，需要18个月到24个月。这段时间，也恰好为境内外资本套利逃离提供了绝好的投机机会。当然，投机者非常 明白这一点，他们巧妙地操纵政策，疯狂地在房地产上进行投机。所以，面对房价，举国惶惶。

    事已至此，下边的路该如何走呢？

    在回答问题前，有必要梳理一下普通百姓的思维逻辑。老百姓为什麽要疯狂进入楼市？真的是他们对房地产投资的理性思考吗？当然不是！他们的行为，源於恐惧。要知道，2016年初最 早进入北上广深投机房地产的不是普通老百姓；此外，能够掀起舆论狂潮炒热房地产议题的更不是普通老百姓；当然，能够在关键节点制造出一系列地王的根本不是老百姓。老百姓的疯狂， 源於老百姓对人民币贬值的深刻恐惧。老百姓已经形成共识了，人民币注定是要贬值了。所以，他们要房不要钱，他们想要借钱买房。为此，他们甚至不惜离婚！人民币基础货币发行背离经 济增长之後，必然导致人民币实质负利率急升（已经是高达两位数的超级实质负利率了），实质负利率必然体现在最大宗商品房价之上。当人民币实质负利率足以抵销工业平均利润之後，举 国投机房地产几乎是经济政策导向的必然结果。要知道，超级实质负利率，使得任何劳动所得，在资产利得面前毫无意义。於是，中国正在去工业化，失去中产阶级，走向惨烈的经济危机。

    改革税制 走出困局

    答案已经不言自明：必须阻止人民币贬值，必须扞卫人民币信用。而扞卫人民币信用，就必须消灭超级地租，就必须结束土地财政模式。结论很简单：开启税政改革，扞卫人民币信用。 毋庸讳言，税政改革，几乎等同於一场革命。因为，建立针对资产持有和资本利得的课税，等同於向既得利益集团宣战。事实上，在人类历史上，每一次由劳动所得课税向资本所得课税的转 移，都不会是温良恭俭让的，都意味着一场伟大的社会变革。

    如果有一天，梦真的醒了，该如何走出房地产困局呢？

    答案非常简单。必须重建正规税政，结束超级地租模式，让人才和资本回流实体经济。必须依次有序地开始针对资产持有和资本利得课以分级累进的税赋。首先，完全可以开始，先行徵 收超额累进离境税，先行徵收超额累进赠予税，先行徵收超额累进遗产税。其次，可以在一线城市试行八级超额累进房产税。第三，可以在金融领域徵收八级超额累进资本利得税。新增税赋 ，应主要用於建立无差别社会保障，让老百姓不必依赖高储蓄保障未来，让资本自行回流投资和消费。上述方法，并不是笔者的发明，这就是西方近百年的经验。结束超级地租模式，压缩房 地产收益後，人才和资本才能回流实体经济。如此，房地产价格波动不可避免，银行的金融风险不容小觑。好在，只要守住了人民币信用，只要获得了全体国民的信任，就仍然有足够的财政 空间和金融空间，就能在猛烈的经济危机中完成国民经济再平衡，就能为进入下一个高速发展的30年奠定基础。

    唯一的难点在於利益导向变了，既得利益者难以接受。大仁，一向不易。爱人民，实在是大不易。但是，你不爱人民，就得不到人民信任，就会丧失人民币信用。资本无祖国，利益集团 是可以出走的，政府及人民却无法迁徙。孰重孰轻，只能自己掂量。